手付金を返還してもらうために

返還してもらうための注意点

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不動産契約の解除と手付金の返還等

手付金が返還されるのは、不動産契約を済ませ物件の支払いをすべて終えたときだけではありません。
不動産の契約解除が売り手側から申請されたときにも、返還されることになります。逆に買い手側が契約解除を申し出れば契約違反と見なされて、手付金が戻ってくることはありません。
手付金には契約解除をしたときのために返還や返還放棄をすることで余計なトラブルを避ける効力がありますが、実はタイミング次第では手付金を失いさらに追加で違約金を支払わなくなるケースもあります。
そうならないためにも、注意点をしっかりチェックしておきましょう。

注意点1 履行の着手

買い手側が契約解除を申し出た場合、手付金が返還されるのは相手が履行の着手を行う前までということを覚えておかなければいけません。
履行の着手とは「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」と定められています。
買主がお金を支払って売主に不動産を渡すように催促したことなどが履行の着手に当たる可能性があります。

注意点2 保全措置は万全か

手付金を支払う際には保全措置を行っておくとより安全に不動産契約が結べます。
もし保全措置を行っていないと売り手側の不動産業者が倒産などで契約が解除され、さらに手付金を返還するお金も用意できない状態になった場合にとても困ります。
手付金の返還がされないという状況を作らないために、手付金の保全措置をしてくれる団体に申請をしておきましょう。
手付金保全措置の団体としては業界最古の「不動産保証協会」などが有名です。

注意点3 手付金返還と違約金について

買い手側の自己都合で契約解除をする場合には手付金の返還を放棄することになりますが、もし履行の着手が始まっていると「違約金」が発生します。
契約によっても異なりますが、売買代金の2割を超える違約金は請求できないとされていますが、手付金よりも高い額を請求される可能性はあるので契約解除は慎重に行う必要があります。

注意点4 期日と履行の着手

契約の中に「手付金を支払ってから一ヵ月過ぎると手付金の効力が消える」というものがあります。民法577条の一項で手付けの規定は任意規定であるため、期日を設けることは認められています。
しかしこの一ヵ月を過ぎたとしても売り手側がまだ履行の着手をしていなければ、手付金の効力は生きていることになり手付金放棄をすることで契約解除が可能。
これは宅建業法39条で認められているため、法律的にも有効です。
契約解除をすることは良いことではありませんが、期日を盾に違約金を求められた場合にはしっかり対応しましょう。
対応できれば手付金の返還放棄のみで話が進む可能性も高くなります。

注意点5 ローン特約制度を利用する

ローン特約とはローンを組んで物件を購入することを売り手・買い手双方が知っているうえで、銀行からローンを断られた場合に有効な特約のこと。
ローン特約を利用して契約を結んでおくと、ローンが組めなかった場合に無条件に契約を白紙に戻すことができます。
無条件なので手付金も返還され、本当の白紙に戻すことができます。
もちろん住宅ローンの進歩状況は常に売り手側にも伝えておく必要があります。

手付金の具体的な詳細情報はプロに直接聞くことをおすすめします。

まとめ

売り手側が契約解除をすると手付金が返還されるのはもちろんですが、トラブルがあって返還されない・返還されるかどうかわからないという状況になる可能性も高いのが不動産売買。
いろいろな状況について知っておき手付金トラブルを上手に回避しましょう。

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